物业管理服务项目的采购方式和评审方法该如何选择？
物业办理是指业主委托物业办事企业依据委托合同对衡宇建筑及其设备、公用举措措施、园林绿化等办理项目进行维护、补葺，也包罗卫生、交通、糊口秩序和情况容貌等办理内容。因为与工作糊口情况紧密亲密相关，物业办理办事采购已然是当局采购项目中典型的办事项目之一。当实施该类项目采购时，理论与实践、需求与实际总会存在一些问题或“差距”，笔者测验考试经由过程三个问题，阐发切磋物业办理办事项目标当局采购体例及评审方式的选择。问题一：物业办理办事项目是否属于尺度同一项目？《中华人平易近共和国尺度化法》第二条划定：“本法所称尺度（含尺度样品），是指农业、工业、办事业以及社会事业等范畴需要同一的手艺要求。尺度包罗国度尺度、行业尺度、处所尺度和集体尺度、企业尺度。国度尺度分为强制性尺度、保举性尺度，行业尺度、处所尺度是保举性尺度。强制性尺度必需执行。国度鼓动勉励采用保举性尺度。”笔者发现，在国度尺度化办理委员会印发的《2023年国度尺度立项指南》中，“重点撑持14个范畴和标的目的保举性国度尺度拟定”包罗“8.办事业范畴：物业等平易近生范畴”。可以看出，将物业办理尺度拟定纳入国度尺度系统扶植的一部门，是社会经济成长的客不雅需要。但今朝，物业办理办事并无国度尺度。别的，部门省市由城乡扶植部分组织编制的处所尺度，以“物业办事规范、物业办事尺度、物业办事指导尺度”等名称对外发布，内容年夜多包罗“根基要求”“衡宇办理”“共用举措措施设备维护”“公共秩序维护”“保洁办事”“绿化养护办理”等内容，并将办事级别设定为1级到5级不等，级别越高暗示物业办事尺度越高。不外，近似处所尺度几乎都限制为“室第小区”。经由过程公开渠道查询，笔者查到，物业办理协会与教育后勤协会在2021年配合发布了《高档黉舍物业办事规范》，该规范为集体尺度，划定了高档黉舍物业办理项目标办事要求、办理要乞降评价要求。在拟定当局采购需求尺度方面，2024年6月6日财务部发布《物业办理办事当局采购需求尺度（办公场合类）（试行）》，尺度包含了物业办理办事内容、办事尺度，对采购人确定物业办理办事项目采购需求有着积极的指导意义。不外，尺度只合用于办公场合的物业办理办事当局采购项目，跟上述处所尺度、集体尺度一样存在必然局限。笔者认为，物业办理办事涵盖的行业（范畴）较多，《当局采购品目分类目次》将物业办理办事分类为“办事——房地产办事”，内容包罗室第物业办理办事、办公楼物业办理办事、车站、机场、口岸船埠、病院、黉舍等物业办理办事等。是以，涉及物业办理办事当局采购项目标至少包罗黉舍、病院、办公场合、博物馆（展览馆、藏书楼）、会议中间，等等。因为分歧行业（范畴）物业办理办事具有各自的专业特点，涉及的物业办理办事包罗如医疗辅助及医疗垃圾处置办事，黉舍公共区域资产办理、学生宿舍办理办事，个性化给排水设备运行、供电系统维护办事，年夜型会议组织办事等，所以现行可参考的处所尺度、集体尺度或者是财务部分拟定的采购需求尺度，针对当局采购物业办理办事的内容，尚未能实现“同一”。问题二：物业办理办事合用什么当局采购体例？采购预算金额达到公开招标数额尺度，应选用公开招标体例，因特别环境需要采用公开招标以外的采购体例的，该当依法获得核准。物业办理办事可以用询价采购体例吗？《中华人平易近共和国当局采购法》第三十二条划定：“采购的货色规格、尺度同一、现货货源充沛且价钱转变幅度小的当局采购项目，可以遵照本法采用询价体例采购。”从上述文字描述可判定，合用于询价体例采购的标的物为货色。《当局采购非招标采购体例办理法子》第二条也有划定：“询价是指询价小组向合适资格前提的供给商发出采购货色询价通知书，要求供给商一次报出不得更改的价钱，采购人从询价小组提出的成交候选人中确定成交供给商的采购体例。”笔者认为，物业办理并不适宜界定为“尺度同一”的项目，不适宜利用询价体例实施采购。《当局采购竞争性磋商采购体例办理暂行法子》第三条划定，竞争性磋商采购体例合用景象包罗“当局采办办事项目”，机关年夜楼物业办理办事便属于当局采办办事的范围。固然近似病院、高校物业办理办事不属于当局采办办事，可是除了公开招标以外，参照“当局采办办事”的合用选择竞争性磋商采购体例，笔者认为，显然也是合情合理的。问题三：物业办理办事项目合用什么评标（审）方式？若采用招标体例实施采购，《当局采购货色和办事招标投标办理法子》第五十三条划定的评标方式有两种，即低评标价法和综合评分法。该法子第五十四条对低评标价法进行阐述申明：“低评标价法，是指投标文件知足招标文件全数本色性要求，且投标报价低的投标报酬中标候选人的评标方式。手艺、办事等尺度同一的货色办事项目，该当采用低评标价法。”笔者寄望到，财务部官网“交流互动-留言选登”栏目就物业办理项目采购相关问题中，有“物业办理项目优先采用公开招标采购体例，评审法子首要利用低评标价法”的回答，值得存眷的是，该回答中两个词语“优先”“首要”，都是鼓动勉励主张的意思而并非强制要求。而在统一栏目，针对网友提出关于物业办理项目标评审身分、业绩评分（包罗若何界定物业办理特定行业业绩）等内容，也有响应回答，回答内容并未否认物业办理办事项目利用综合评分法的正当性。关于《当局采购需求办理法子》第十九条划定“如通用设备、物业办理等，一般采用招标或者询价体例采购，以价钱作为授予合同的首要考虑身分”条目。笔者认为，“以价钱作为授予合同首要考虑身分”并不等同于“低评标价法”，该内容目标在于，鼓动勉励采购人在“采购需求客不雅、明白且规格、尺度同一”的采购项目中，遵循《当局采购货色和办事招标投标办理法子》第五十五条“货色项目标价钱分值占总分值的比重不得低于30%；办事项目标价钱分值占总分值的比重不得低于10%”的前提下，可以付与更多的价钱权重身分。总之，笔者认为，就物业办理办事涉及的范畴、内容与现有相关尺度系统的适配水平，还不克不及将物业办理办事认定为“同一尺度”项目。在实施物业办理办事当局采购项目时，该当依法选择采购体例。选用公开招标体例实施采购时，鼓动勉励将价钱作为授予合同首要身分付与更多权重，但并非强制要求所有物业办理办事项目评标法子均须利用低评标价法。作者：李莹 王钰(作者单元：贵州卫虹招标有限公司)文章来历：当局采购报公家号
